Alquiler turístico y comunidades de propietarios: qué mayoría hace falta

Lo que la ley no dice

El titular que circuló en abril de 2025 fue que el alquiler turístico «queda prohibido salvo que la comunidad lo apruebe por tres quintos». Conviene leer el precepto antes de repetirlo, porque no es lo que está escrito:

«El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»

La norma somete a mayoría reforzada el acuerdo, en cualquiera de los cuatro sentidos. No declara prohibida la actividad a falta de acuerdo, ni deroga la normativa turística autonómica o municipal, que sigue siendo la que habilita o no la vivienda. La lectura extendida —hace falta aprobación expresa para poder ejercerla— es defendible y es la que están aplicando muchas comunidades, pero es una interpretación, no el texto.

La diferencia importa cuando el acuerdo se impugna: quien lo redacta responde de lo que firma, y sostener ante un juzgado «lo dice la ley» sobre algo que la ley no dice es una posición incómoda.

Qué cambió el 3 de abril de 2025

Resumido: lo que la reforma añadió al apartado 12 fue el verbo «apruebe». La mayoría de tres quintos y el tope del 20 % ya estaban ahí desde el Real Decreto-ley 21/2018 y su reiteración en 2019. Quien esté buscando en la reforma un cambio de quórum no lo va a encontrar.

Los tres quintos, en la práctica

Aquí es donde se pierden los acuerdos. La mayoría es doble y hay tres reglas de cómputo que se aplican a la vez:

Doble cómputo

Tres quintos del total de los propietarios y tres quintos de las cuotas. No basta con uno de los dos. En una comunidad de 40 propietarios hacen falta 24 votos favorables y, además, que esos 24 sumen 60,00 centésimas o más. En un edificio con bajos comerciales de coeficiente alto, las dos cuentas divergen con facilidad.

Los morosos no cuentan, ni para bien ni para mal

El propietario que al iniciarse la junta no esté al corriente de todas las deudas vencidas, y no las haya impugnado ni consignado, puede deliberar pero no votar. El acta debe reflejarlo, y —esto es lo que se olvida— ni su persona ni su cuota se computan a efectos de alcanzar las mayorías (art. 15.2 LPH). El denominador se encoge.

Los ausentes suman a favor si callan treinta días

Los propietarios ausentes debidamente citados, una vez informados del acuerdo conforme al art. 9, se computan como votos favorables si no manifiestan su discrepancia al secretario en el plazo de 30 días naturales, por medio que permita acreditar la recepción (art. 17.8 LPH).

Consecuencia práctica: el acuerdo del art. 17.12 no queda cerrado el día de la junta. Se cierra treinta días después, y hasta entonces la cuenta puede moverse. Anunciar el resultado como definitivo en el acta de esa noche es un error frecuente.

Cómo se convoca

El art. 17.12 habla de acuerdo expreso. Eso obliga a que el punto figure en el orden del día con la concreción suficiente para que cualquier propietario sepa, leyendo la convocatoria, qué se va a votar. Un «ruegos y preguntas» no sirve de cauce, y un enunciado genérico del tipo «situación de los pisos turísticos» invita a la impugnación.

• Convoca el presidente y, en su defecto, los promotores (art. 16.2).
• Puede pedirla la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas (art. 16.1).
• La convocatoria debe incluir la relación de propietarios no al corriente de pago y advertir de la privación del derecho de voto (art. 16.2).
• Antelación: seis días para la junta ordinaria anual; para las extraordinarias, la que permita que llegue a conocimiento de todos (art. 16.3).
• En segunda convocatoria la junta se celebra sin sujeción a quórum de asistencia, lo que no rebaja los tres quintos exigidos para este acuerdo: la mayoría reforzada se calcula siempre sobre el total de la comunidad, no sobre los presentes.

El recargo de hasta el 20 %

El segundo inciso del art. 17.12 permite establecer «cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %».

• Misma mayoría de tres quintos. Es un acuerdo distinto del anterior aunque se voten en la misma junta, y conviene numerarlos por separado en el orden del día y en el acta.
• El tope es del 20 %, sobre la participación que ya tuviera esa vivienda. No es un 20 % del presupuesto ni una cuota inventada: es un incremento sobre su coeficiente de gasto.
• Solo la vivienda donde se realiza la actividad. No cabe extenderlo a todo un portal o a todas las viviendas de un propietario.
• Sin efectos retroactivos. No se puede liquidar hacia atrás lo que se acuerda hoy.

En Finkua ese recargo es un coeficiente de reparto distinto sobre el mismo inmueble, no una factura suelta: entra en el presupuesto, sale en la cuota y viaja en la remesa como el resto.

Los que ya estaban: la disposición adicional segunda

Es la pregunta que más se repite en las juntas y la que peor se responde. La misma Ley Orgánica 1/2025 añadió a la LPH una disposición adicional segunda:

«Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»

Son dos requisitos acumulativos, y el segundo es el que decide:

1. Estar ejerciendo la actividad antes del 3 de abril de 2025.
2. Haberse acogido previamente a la normativa sectorial turística, es decir, estar inscrito o declarado conforme al registro autonómico que corresponda.

Quien alquilaba sin inscripción no está amparado por esta disposición, por mucho que lleve años haciéndolo. Y quien sí lo está, lo está «con las condiciones y plazos establecidos» en esa normativa: si su habilitación caduca o se revoca, el amparo se acaba con ella.

Antes de contestar a un propietario, pídale el número de registro turístico. La respuesta cambia por completo según lo tenga o no.

Qué actividad es exactamente

El art. 17.12 no define nada: remite al art. 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que excluye de su ámbito

«La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.»

Cada elemento de esa definición es una vía de escape. El alquiler por habitaciones no es cesión de la totalidad. El alquiler de temporada por motivos de trabajo o estudio, sin promoción en canales turísticos, tampoco encaja. Y si la comunidad autónoma no somete esa vivienda a un régimen turístico específico, falta el último requisito.

Un acuerdo que prohíba «los alquileres de corta duración» sin más va más lejos que el art. 17.12 y se apoya en una mayoría que la ley da para otra cosa. Si la comunidad quiere llegar ahí, el camino es la modificación del título constitutivo o de los estatutos por unanimidad (art. 17.6).

Qué debe constar en el acta

En un acuerdo de mayoría reforzada, los nombres y las cuotas sí son relevantes para la validez, así que el art. 19.2.f) obliga a recogerlos. Como mínimo:

• El acuerdo, con el sentido exacto: aprobar, limitar, condicionar o prohibir, y con qué alcance.
• Los propietarios que votaron a favor y en contra, con sus cuotas respectivas.
• Los propietarios privados del derecho de voto por impago y sus cuotas, excluidos del cómputo (art. 15.2).
• Los ausentes debidamente citados, para poder abrir después el plazo de treinta días del art. 17.8.
• El resultado provisional del doble cómputo, en propietarios y en cuotas, y la advertencia de que queda pendiente del plazo de los ausentes.

El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y desde su cierre los acuerdos son ejecutivos (art. 19.3).

Seis errores que tumban el acuerdo

1. Contar solo cabezas. Se alcanzan los tres quintos de propietarios, se da por aprobado y no se comprueban las cuotas.
2. Contar a los morosos en el denominador. El art. 15.2 los excluye de la base de cálculo, no solo del voto. Incluirlos sube el listón artificialmente y puede hacer fracasar un acuerdo que sí tenía la mayoría.
3. Rebajar la mayoría en segunda convocatoria. La regla de la mayoría de asistentes del art. 17.7 es para «los demás acuerdos», no para los del apartado 12.
4. Un orden del día vago. El acuerdo ha de ser expreso, y lo que no se anunció con claridad no se pudo votar con conocimiento.
5. Aplicar el acuerdo hacia atrás. Liquidar el recargo del 20 % desde el inicio del ejercicio choca de frente con el «no tendrán efectos retroactivos» del propio precepto.
6. Ignorar la disposición adicional segunda. Notificar a un propietario con registro turístico anterior a abril de 2025 que debe cesar es una notificación que no se sostiene.

La acción de impugnación caduca a los tres meses del acuerdo, o al año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos; para los ausentes, desde la comunicación (art. 18.3). La impugnación no suspende la ejecución salvo medida cautelar (art. 18.4).

Dos avisos de ámbito

Cataluña tiene su propio régimen. La propiedad horizontal allí se rige por el libro quinto del Código civil de Cataluña, y el art. 17.12 LPH no se le aplica. Si administra comunidades catalanas, la referencia es otra.

La comunidad no habilita ni deshabilita la vivienda. Eso lo hace la normativa turística autonómica y el planeamiento municipal, que en buena parte de la costa andaluza es hoy más restrictivo que la propia LPH. Un acuerdo de junta puede prohibir la actividad en un edificio donde el Ayuntamiento ya la había limitado, y al revés: un acuerdo aprobatorio no convierte en legal una vivienda sin registro.

Seguir por aquí

• Tabla de mayorías de la junta de propietarios — qué mayoría pide cada tipo de acuerdo, artículo por artículo.
• Cómo el copiloto evita inventarse artículos — de dónde sale cada cita y cómo se comprueba.
• El producto por dentro — dónde acaba la consulta y empieza la cuota, la derrama y la remesa.

Redactado sobre el texto consolidado de la Ley 49/1960 publicado en el BOE, comprobado el 24 de agosto de 2026. Esta guía no es asesoramiento jurídico: es una herramienta de trabajo para quien ya tiene el criterio y responde de lo que firma.